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主连山拉祜族朝鲜族自治县珍重项目凯德MALL&#8

发布时间:2019-10-12 06:33编辑:时尚浏览(154)

    自从凯德MALL开业以来,我在工作日没事就经常去逛逛,一时兴起,多做了点功课,和各位看官一起看看这个MALL,是个什么样的MALL。

    中国最大的房地产外企凯德集团首入青岛的项目——凯德MALL•新都心于6月25日全面封顶。作为市级重点招商引资项目,新加坡与青岛两地政府代表、合作伙伴和媒体朋友等共同参加了封顶仪式,见证新都心商圈迎来首个国际购物中心。

    加拿大28开奖预测,凯德的地址:处在两条城市主干道(黑龙江路与合肥路)的交汇处。

    凯德MALL落址新都心,我们就从这个新都心说说,新都心是四方市政府的重要功绩,官方数据说是投资了300个亿。我查了下网上的资料,新都心的运作可以追溯到07年,那个时候我刚刚毕业,还没来到青岛,青岛四方市政府就已经开始了保儿、双山、小水清沟和大山四个村庄的拆迁改造。

    而今十年基本快过去了,当我在新都心的办公楼里办公时,这里的住宅项目双山馨城、保儿馨都、万科城等都已经入住很久,刚刚启动的万科中心也有小企业入住,和达的麦凯乐商场也开业运营。如果说原来是解决了居民居住问题,现在基本上已经满足了商、购、通行需求。

    凯德MALL就在这个片区的中心:处在两条城市主干道(黑龙江路与合肥路)的交汇处。在凯德开业之前,合肥路就已经贯通,重庆路也已经拓宽,M3号线已开始运营。按照建筑风水学的说法,这里已经风水昌盛,形成了聚宝之气。

    引文:购物中心选址首先要看周边的“山”与“水”,在城市中,“山”主要指各种高低不一的建筑物,而“水”则是指各条交通道路。 “山”与“水”相配合,方能最终实现购物中心的成功运营。作为“山”的周边建筑物,应使项目形成藏风聚气的格局,而作为“水”的周边道路,则应通畅、舒展、回旋、有情。

    选择一处藏风聚气的好区位,不仅会有好的地气相伴,形成区域能量的聚集,吸引到络绎不绝的人流,更能提升商业价值,创造更多的财富,从而达到“趋吉避凶纳福”的目的。

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    凯德的开发者:中国最大的外资房地产商

    凯德是个新加坡的房地产商,通过官网了解,它在山东投资的凯德MALL真是不少,日照,潍坊,淄博都有凯德MALL,看来青岛算是慢人一步,不过据说青岛新都心的这家凯德MALL是首屈一指的智慧MALL,正应了邓小平先生的话:管它白MALL还是黑MALL,逮到消费者钱袋子的,就是好MALL。

    作为凯德集团的第100个项目,青岛新都心的这个凯德MALL在开业的时候确实下足了功夫,我们在后面说。

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    地处新都心核心位置立足青岛最大居住区

    凯德MALL的身材数据:10万平米的大肥MALL

    凯德MALL里面的导视电子屏上对自己是这么介绍自己的身材的:

    占地面积23744平方米、

    总建筑面积约16万平方米、商业面积达10万平方米。距离流亭机场40MIN车程,五四广场20min车程,实现了从城中到城郊半小时交通圈,同时覆盖M3号地铁线。

    引文:购物中心一般按其商圈市场特点可分为3大类,MALL, LIFESTYLE 和HUB。所以在设计时候你要对号入座,一定需要对当地市场特点来设计相对应的购物中心。社区型购物中心一般在5万平米左右,国内可以适当高一点。市区区域性质的在10万-15万平米,郊区区域性的也在10万平,甚至可到20万,国内出现50万,百万的。社区型购物中心服务半径在8公里以内,也就是公交车半小时之内,市区区域性可在10-20公里 郊区的可以更大。

    通过这个购物中心的规划设计要点来看,凯德MALL对于自己的体量和定位是很准的,把自己的商业面积控制在10万平米,按照凯德的说法,辐射了青岛4大主城区(应该是不堵车的前提下)。

    在中新两国全域合作的大背景下,凯德作为在青岛试水的首批新资企业,致力于把全球优秀的商业运营模式、品牌网络和管理经验带入青岛,并落子在市政府投资300亿元重点打造的新都心板块。凯德MALL•新都心位于青岛主城区市北区新都心商圈的核心位置,处在两条城市主干道的交汇处,总建筑面积超过15.7万平方米。

    凯德MALL的相貌面相:青岛面相,自然生长

    引文:

    承袭凯德的国际化背景,凯德MALL•新都心由享誉国际的美国建筑设计公司Laguarda.Low

    Architects (LLA)

    担当设计,国际时尚结合自然生态的设计风格,并充分结合青岛城市特色,是青岛唯一一个集中了海洋元素、开放式露台、户外餐饮、跨层餐饮和空中花园概念的购物中心,打造青岛最具都市情调的时尚聚集地。设计师将青岛海洋文化中的潮、贝、珠概念与商业建筑相结合,在现代化商业空间中还原自然生态景观,动线合理,中庭精致开放,五至六层跨层餐饮设计。此外,中庭顶部采用智能阳光顶,还打造了三个分别近800平米的室外露台,主打餐饮和休闲,加之室内绿洲,充分将阳光、绿色等健康元素融入到城市居民的聚会与休憩之中,为居住在城市中的人们提供轻松愉悦的公共空间。项目地下二层连通地铁,地下三至四层为停车场,将配备超过1,100个智能停车位。

    上面谈的是设计风格,接下来我们就具体谈谈凯德的规划了。

    先看它的目标人群

    引文人群辐射范围:周边1公里人口:10万周边3公里人口:50万三公里内涵盖市北区浮山后居住区,新都心区域,市北成熟居住区,以及台柳路北的改造项目等。

    凯德MALL的目标消费人群:放眼全城 ,汇聚青岛的潮流人士

    凯德MALL这个位置确实弥补了市北的市场空白,看市北的商圈水清沟商圈、台东商圈、利群商圈,基本上没有如此“时尚、潮流”的购物中心,水清沟是以亲民,夜市为基调的,而台东步行街商圈已经渐渐跟不上时代步伐,除了服饰、小吃,缺乏综合娱乐性,在空间布局上缺少垂直沟通,让人逛街的时候有一种“望山跑死马”的无力感;而利群商圈是老青岛大妈大婶的最爱,前两年悦荟取代了烂尾的乐购,但也让人感觉与时代绝缘。

    网罗80、90、中产阶层,引领时尚风潮。

    凯德MALL,不仅拥有周边庞大的人群基数,重要的是迎合了这群人的消费理念,就我个人的亲身体验,凯德就近的几个住宅项目,除了拆二代的双山馨城、保儿馨都者,像万科城的东京街区、纽约街区、阿姆斯特丹街区等,里面住的基本上是新青岛中产(我原公司副总,80后单身王老五就在这里买了一套),他们的消费理念就是不潮不欢,身边还有好友甚至从城阳跑来这里逛逛景,在青岛,真正引领时尚购物就是“南有万象(城),北有凯德”。

    再看凯德MALL的定位

    凯德定位:

    智慧·时尚MALL凯德之所以说自己是聪明与美貌并存,是因为它不仅汇聚时尚品牌还有一个O2O,我在里面消费过几次,用到最多的是扫码得积分以及吃饭订座。有一次去外婆家吃饭,下午三点半去抽号,前面排了50来号人,我就回公司,等快到我号码时,微信就发出提醒信息。

    其他的诸如智慧找车、导航定位、一线上网等等,其实万象城也有,只是凯德星把众多功能汇聚到一个平台上,专属为凯德消费者服务了。一个微信号,你能快速锁定凯德MALL的一切,所以才凸显了它的智慧。

    而这也和它的消费群体目前都是低头族扣合在一族,记得我曾经在另外一篇微信里面说过,你帮消费者省去麻烦,消费者就会为你赢得利益,确实是这样,服务,细节致胜,也许很多时候一些商场人气少,就是因为大家不知道你那边好不好停车,而凯德帮你在线查询停车位了。就这么简单。

    最后看下凯德MALL的内外动线设计

    凯德的外围动线设计:凯德在台柳路、合肥路、黑龙江路、规划路围合之下,一共设计了8个门,主门位于合肥路与哈尔滨路的1号门。主要出入口为1、3、4、6号门,都在L1层,其中8号门位于L2层,2/5/7号门为次主要出入口,2号门与地面地铁M3号线对接。

    人行动线:

    1/2/3/6主要出入口为步行落客

    车行动线:

    2号门附近设置出车口,L1、L2层的4/8号门接驳车行道,车下客后可直接开走;5号门双入车口,其中绿色的为货车入口;7号门可入车,可出车。

    ​但通过晚上观察,凯德在晚上往停车场放行的速度比较慢,造成台柳路拥堵异常。加之台柳路、合肥路停车没有规范起来,乱停车现场让原本的台柳路5车道(去往合肥路方向3车道)变成了羊肠小道,通行更加困难,加之黑龙江路无法出车,只能拐进规划路单行进入台柳路才能离开,这给台柳路造成了更大的交通压力。这也是自从有了凯德MALL以后才有的现象。按说作为地铁上盖,应该拥有一个超大的停车场,现在凯德这个1100的停车位,不知道能不能满足未来地铁-私家车转换的需求。

    内部动线设计:

    凯德地下两层,B1/B2,地上6层。电梯:每层两部垂直电梯观光垂直电梯:没有扶梯:基本每层8部扶梯,设置在四角消防通道:如图

    业态统计

    因为没有商铺平面图,所以我只能挨个楼层梳理了一遍业态,统计数据如下:目前店面开业的一共有237家,其中3家正在装修中,有4个店面尚未租赁出去。

    通过业态配比可以看出,凯德MALL主要功夫用在了:零售(57%)、餐饮(31%)和服务休闲(18%)上面,其中零售类中,服饰就占了半壁江山(53%)、鞋帽饰品占了18%,剩下的基本上是食品专卖和日化百货,可见中国人除了吃就是穿。

    凯德MALL的业态布局

    凯德MALL一共10层,其中地上6层,为商业用途,地下4层,其中一二层为商业用途,其余部分为车库和设备用房。

    凯德MALL一共两家主力店,一头一尾,头顶的是CGA国际影城,是个韩国上市公司开的影城,说到影城,国际影城再牛恐怕也抵不过万达影城牛,在这个CGA国际影城看过一次电影,因为是团票,所以是个小厅,没有感受到超级豪华大阵势,到是看完电影后出场的时候各种转转转,像走迷宫一样,快把我转晕了。

    尾巴就是B2层的丽达精品超市,这个精品自然与价位相挂钩的,不管里面铺货如何,让我印象深刻的是从里面买过3个牛油果,全是坏的,被我拉入坑人消费伪高贵的行列当中。(通过这个事情也说明一个问题,一次购物体验就决定了一个消费者的购物习惯,我是不会再在所谓的丽达精品超市里面购物了。)

    除去这两个主力店,凯德MALL虽然不像麦凯乐等商家一样把每一层业态都完全固定,男装就整层男装,女装就整层女装。凯德MALL让每一层的业态基本上是固定+餐饮(休闲餐饮),比如L1基本上是综合服装(男女通吃)+休闲餐饮(星巴克),让每一层都有坐下来休息的机会,是凯德MALL“跨层餐饮”的特色(只是不知道是不是每层都要做好烟道等工程)

    每层业态解析

    B2主力丽达精品超市+各种食品专卖+快餐为主

    B1:主力热风+书店+服装鞋帽类为主.

    凯德这家热风是山东最大,面积达到1012㎡,比常规店多出来将近一半,里面据说有个免费的咖啡区,我逛的时候竟然无视……。这个书店里面其实也有咖啡阅读区的,搞得很文艺,装逼范十足。

    L1:综合服装(男女通吃)+休闲餐饮(星巴克)

    作为昭示形象的楼层,这个楼层4个角落的大店面分别设置了星巴克,如果艺术沙龙,UR服饰,还缺一个角,是原来计划招的H&M没有进场,目前空置。这个楼层应该属于租金最贵的,所以空置的店面基本也在这个楼层上。 如果艺术沙龙前段时间还在展示和销售一些东西,拍照那天正好遇到了更换主题,场内清场了,如果IF沙龙定期更换主题,这笔运作资金可真是够受的,不知道他们除了兜售一些手账、书袋之类的东西外,还有什么盈利空间来支撑这些租金和装修资金,值得以后好好研究下。

    L2:服装(熟女装)鞋帽饰品为主,辅以餐饮。

    这一层有两家咖啡,占据了台柳路8号门的出入口有利街角,而且这两家咖啡店还相邻,,一个是COSTA COFFEE,一个是MANGOSIX coffee。因为很奇怪为什么两家咖啡布置在了一起,我查了下,原来两个咖啡店是各有特色:COSTA COFFEE,中文名字咖世家,是个英国的品牌,源于1971年,特色是不同地域的咖啡豆混合缓慢烘焙,然后制成咖啡。看他们的官方网站,他们的店面全球门店旗舰店是开在了迪拜,挺牛的。想象一下,你在凯德喝的咖啡和迪拜王国的一样,是不是瞬间感觉自己也成了电影里的阿拉伯石油大亨?

    另外一个咖啡店,店面面积大一些,是:MANGOSIX coffee,来自韩国济州岛,在前段时间热播的《绅士的品格》里频繁露脸(他们家的门口还放着韩国棒子的代言广告),他们家的咖啡特色是以芒果为主打的咖啡店,倡导所谓的健康生活理念。像我这种对于咖啡没有研究的人来说,进哪家咖啡店喝的都是一个味道,反正都是出自中国实习咖啡师之手,食料来源在中国也没办法做个深究。在说下四个角的主力还有个东古来韩料,沿街落地玻璃幕墙,很有昭示性。另外一个角商铺空置。

    ​L3:这一层是鲜明的主题层:儿童

    ​旗下的餐饮、教育、休闲娱乐都是围绕儿童而来,而且基本上是幼儿。这一点我想主要是扣合目前80/90后的孩子基本都在学龄前吧。还有一个很有特色的儿童理发,阿朵拉,里面设置了摇摇车、苹果电脑放映着光头强等动画片,我曾经看到过一个小男孩,大约3岁左右,在里面剪头发,开始是坐在小车里,理发师趁他不备,快速剪发,可是到了后来,小男孩还是嚎啕大哭爬进了爸爸的怀里,于是乎爸爸妈妈就合力摁住他,理发师快速拿着推着哗啦啦的推着,这幅画面让我感觉很受罪啊,我问过价位,一位要七八十,就觉得自己买了理发器和牙剪在家给自己宝贝剪发是英明抉择,至少我在给她剪头发的时候,她从来没有哭过。另外就是这一层有个特色小火车,我带孩子也一起坐过,一大一小20元,转两圈,还不错,生意不错,每次我逛到这一层,不管周几,小火车上总在拉着小乘客们跑着。

    L4:服装(男装比例增大)、餐饮(正餐开始占据主导地位)为主。

    ​这一层的四个角的大店面分别是VK健身、阿尔卑斯自助、海底捞、以及一个成人娱乐爱尔城蹦床运动工厂。另外这一层还有家美体会所。

    说下这个VK,因为曾动过健身念头,针对周边的几家健身房都有过实地参观,最先营业的是坐落于麦凯乐的帝豪斯,会费曾经是最低的,大众点评为极差。说里面的教练专业水平不佳,还看人下菜。第二个营业的就是这个VK了,场地不算是很大,里面器材相对拥挤,会费算是中档,同事在他们开业的时候办的,记得好像是一年900。里面有一个致命的缺陷,就是没有窗通风,只能靠换气口。我觉得对于健身这种心肺活动量大的场所,里面空气质量不会很佳,所以排除掉了。再就是最后营业的位于万科中心C座4楼的SC100,里面场地很宽敞,通风上佳,教练身材都不赖(而且很多),他们经常做培训,当然相应的会费也比较高,一年是1500。

    L5:餐饮(正餐为主)开始占据主导地位,辅以零售(健身器材、保健、眼镜、美瞳等)。

    CGA电影院就在这一层了,占据半壁江山。这一层设置了三个屋顶花园,是凯德规划设计中的“国际时尚结合自然生态的设计风格,特设置三个分别近800平米的室外露台”。

    L6:餐饮为主,辅以美体美发

    这层的餐饮店面就都比较大了,有个顶层的理发店,是开放式的,当你满头焗油膏,弄得像贞子的时候,外面会有参观者,成为别人眼中的风景,哈哈。另外就是还有一个美体SPA以及一家美甲店,属于消费目的性强的店面。

    ​上一篇给大家分享了每一层的大致业态分布,很多品牌其实和最近刚开的金狮广场的品牌落位很像,诸如西贝面村、外婆家、金宝贝、ROOKIE等品牌,我觉得除了与购物中心体量、动线布局等因素有关以外,之所以选择这些品牌也是和目标消费群体的消费理念有关,时代在变,消费观念也在变,从追逐高大上,高精尖的品牌到原创制作、注重知名度高的品牌到个性主张、性价比为王,80-90后已经成为消费大军,他们的消费理念伴随着逐渐走入家庭,形成三人之家,二胎主力军,已经慢慢发生了变化,虽然极具品牌意识,但更看中性价比。当然,我有这一结论可能和我接触的消费阶层有关,有钱人还是很多滴,哈哈。

    接下来,就细节体验,和大家做些分享,话不多说,直接上图。

    凯德创意体验营销

    在网购至上的时代,购物中心的存在我认为必须拥有自己的杀手锏,不然就会沦为过期作废的衣服,被人嫌弃,就像新都心的麦凯乐,按说品牌档位不算太差,可是人流量就远远低于凯德,除了凯德的餐饮拉动需求外,其实我认为还有一点就是区别于其他商业逢年过节“打折,折上折,粉碎性骨折”的噱头,凯德MALL在创意体验营销上下足了功夫。 这种创意体验营销已经见怪不怪,诸如香港K11、上海K11,大宁国际广场等,那真是“每逢佳节脑洞开,专等你拿钱包来“。就说前段时间过去的万圣节,凯德MALL不是简单的说我要打折了,而是通过集齐图标,召唤神龙的性质,和购物中心的各种店铺进行创意行销,展示产品的同时更迎合了青年一代的趣味消费的小心思。这个和上海K11的万圣节营销有异曲同工之妙,基本都是游逛地图+免费万圣节化妆+音乐狂嗨+各种美食诱惑,这就真正成为全场店面齐聚力量狂嗨客户,而不只是购物中心自己扣个帽子,各家店面自己打打折扣了事。

    以往的商业活动规划基本上是节点+主题+各种促销(折扣啊,积分啊,礼品啊),而今凯德MALL又加上了线上互动(以微信为主要平台晒图、转发朋友圈)、趣玩(创意体验、DIY手工、装扮cosplay等一切潮玩),这样就让消费在不知不觉间完成的同时更增加了购物中心的气氛,为下一次活动抛下一个锚,这个锚就叫做“期盼”。所以仔细剖析创意营销也是有套路可循的,但套路之下却要内容为王,不断翻出新花样,让内容丰富多彩,才能让客源生生不断。

    截止到此,整个凯德MALL的分享划上句号,在此做个总结。

    很多不足之处,也希望大家给予批评指正,记得曾经去上海学习调研大宁国际的时候,自己还一头雾水,没有做足功课,只是用了两三个小时逛完,然后回来扒了扒网上资料,东拼西凑的就把报告蒙混过关了,其实真的要是去认真研究一个商业中心,还是有很多东西需要学习,我这次针对凯德MALL的调研,其实还有很多漏洞,如管道工程设施上的研究、租金问题、品牌档次问题诸如此类。

    总而言之,任重而道远,努力让自己更加完善吧。

    新都心商圈作为大青岛建设“两翼带动”战略的重要一翼,将改变目前青岛的城市格局,着力打造青岛新的商务、商贸和生态居住中心,其强大辐射能力将与中山路等商圈形成互补,弥补主城区中部无商圈的空白。片区内目前已投入使用和在建的写字楼集群和住宅项目众多,浮山后区域是青岛目前最大的成熟居住区。凯德MALL•新都心作为商圈内的龙头商业项目一直备受市场关注,预计于2016年开业。开业后将辐射青岛中部地区超过百万的常住居民,主要瞄准年轻时尚人群、白领、公务员、中产家庭等客群。

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    利用凯德丰富运营经验 带入地铁商业模式

    今年年底青岛将迎来首条地铁线的开通运行。轨道交通是一个城市交通的主流,据权威数据统计表明,在国际城市规划中,地铁上盖物业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式。

    凯德是东南亚地铁商业的最佳运营者,已有近30年的地铁商业开发和运营经验,此次将把多年积累的地铁商业运营经验带入青岛。凯德MALL•新都心位于地铁3号线双山站上盖,是商圈内唯一直接地铁上盖的购物中心,具有独一无二的交通优势,也是青岛唯一将购物中心整体风格与地铁站设计风格融为一体的商业项目。3号线贯穿主城区,连接青岛三大商圈和两个火车站,地铁日均人流量预计超20万。

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    新加坡国际企业发展局青岛办事处主任刘弈宏表示:“青岛是全国首个与新加坡实施‘城市发展全域合作’新模式的城市。很高兴看到凯德把国际经验和本地实践相融合,成为推动中新经济合作的重要力量之一。”

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